Comment investir immobilier locatif ?

Le processus d’investissement locatif est très simple. Il vous suffit juste de chercher un bien, de financer l’investissement. De gérer le bien et de recommencer. C’est aussi simple que ça. Pour investir dans l’immobilier, vous devez bien vous organiser. Voici les quelques étapes que nous vous proposons de suivre pour un bon investissement.

Trouver un vendeur motivé

Acheter, fait partir des principales règles de base. Ainsi, pour bien acheter, il n’existe pas un secret, il suffit d’acheter à quelqu’un qui veut vraiment vendre. La première règle de l’investissement locatif est bien simple : vous réalisez votre bénéfice des l’achat, et non a la revente. Si vous n’y arrivez pas des l’achat, ce n’est plus la peine. Quand vous achetez trop cher, une gestion parfaite ne peut pas rétablir la rentabilité de l’investissement que vous avez effectué.

L’une des raisons pour lesquelles nous recommandons d’acheter au bon prix est que vous ne pouvez absolument pas connaître l’état du marché pendant que vous voulez revendre. Donc, il serait un peu surréaliste de parier sur une augmentation du prix des biens. Lorsque vous vous concentrez sur la rentabilité immédiate, vous vous prémunissez contre plusieurs choses dont notamment le fait de devoir revendre votre bien si jamais vous ne disposez plus de moyens pour l’entretenir. Vous devez trouver un vendeur qui ne gagne pas de l’argent avec son investissement, qui habite loin de son bien et qui doit se déplacer, qui est mal informée sur le marché et vous avez toutes les chances d’acheter un très bon prix.

Savoir définir la cible

Pendant un premier investissement et selon notre capacité d’emprunt, le choix se fait souvent entre un studio et un F2. Indépendamment de choix que vous faites, vous devez être cohérent et faire preuve de bon sens. Si votre cible, c’est les étudiants,les petites surfaces sont traditionnellement réservées pour eux. La conséquence est que l’emplacement doit être choisi en fonction de la cible. Tout le monde sait que l’emplacement est l’un des facteurs indispensables d’un investissement réussi. Cependant, sur le terrain la réalité reprend souvent le dessus. De plus, dans l’exemple du studio pour les étudiants, l’environnement du bien est déterminant. Si vous pensez destiner ce studio à des travailleurs, les critères seront différents. Vous devez donc savoir qui viser. En fonction de la population, il existe des avantages et des inconvénients qui sont connus, par exemple, le fait que l’étudiant reste peu longtemps et nécessite régulièrement la recherche de remplacement, mais bénéficie de la caution parentale. L’emplacement ne doit donc pas être choisi en dépit d’une faible attractivité.

Faire des recherches, visiter plusieurs endroits et faites peu de propositions

Selon la sagesse, il est dicté qu’il faut visiter un grand nombre de biens pour effectuer un achat. La méthode de recherche peut être déroutante, car les supports sont très nombreux comme les agents immobiliers, l’internet, les journaux. Etc.

Niveau 1 : à propos de l’internet

Vérifiez si l’attractivité de la ville ou du quartier est bonne. Les facteurs qui peuvent attirer les gens sont entre autres l’école, le travail et la réputation. S’il y a beaucoup d’emplois, la ville attirera des habitants.Si elle possède une bonne réputation, c’est encore un avantage. Les villes universitaires sont aussi prisées par les étudiants. On distingue également d’autres éléments qui sont intéressants à savoir : les aéroports, les casinos, les bâtiments administratifs et les événements administratifs. S’il y a beaucoup de bien, vous courez à la catastrophe totale. De nos jours, il existe de nombreuses villes de tailles moyennes qui sont surchargées en De Robien à cause de la négligence des promoteurs et des investisseurs. Si l’activité économique est en progression, cela serait assez délicat en ce moment, mais il reste un indicateur important pour que vous effectuez votre choix. La diversité de ce point de vue est importante. Vous devez alors éviter les villes qui ne dépendent que d’u seul gros employeur.

Niveau 2 : les personnes et les tendances

Effectuez des rencontres, discutez et vérifiez vos trouvailles auprès des personnes qui sont dans le même coin. Vérifiez si vos conclusions sont validées. Vérifiez si vous pourriez vous définir la tendance et imaginer comment sera le quartier dans les dix prochaines années.Vous devez également voir s’il y a des constructions ou des changements d’influencer le marché demande locative, valeur du bien)

Niveau 3 : l’environnement immédiat

Les trois points clés sont entre autres les écoles, les commerces et les transports. L’environnement immédiat détermine ainsi l’attractivité d’un bien pour un locataire. Il est prêt à concéder des choses sur le bâtiment ou le quartier. Cependant, il doit avoir à proximité des éléments dont il a besoin. Comprenez donc que l’environnement n’est pas modifiable. Il n’y a jamais un seul marché, même dans un quartier. Parfois plusieurs rues suffisent largement pour se retrouver dans un environnement différent.Il vous faudra savoir différencier les sous-marchés.

Le nombre de biens à visiter

Ce nombre peut être limité par la configuration des lieux, mais le principe de base est que, plus vous aurez visité, plus vous aurez de chances de trouver un bien immobilier intéressant. Il peut s’agir de visiter quarante ou cinquante appartements sans aucun problème. Cela peut vous prendre des temps, mais c’est le prix à payer pour trouver le diamant dans la mine. La visite des biens ne devrait démarrer qu’après avoir effectué les recherches et définir vos objectifs. Cela vous permettra en quelques instants de prendre une décision. Idéalement vous achetez votre bien à quelqu’un qui ne l’a pas encore mis en vente. Cela vous évite d’être en concurrence avec l’ensemble des investisseurs.

Acheter le bien auprès de chez vous

C’est un critère assez simple, mais nous en faisons un point à part entière. Il faut toujours acheter à côté de chez soi. L’alternative est d’acheter dans un endroit qu’on maîtrise bien, comme la ville d’où l’on vient. Voici deux raisons pour lesquelles la proximité est nécessaire : savoir réellement ou vous acheter et pouvoir intervenir en cas de problèmes. Si vous gérez même le bien, il est d’autant plus préférable d’être assez proche.

Créer votre équipe qui comprend comment investir dans l’immobilier locatif

Il est nécessaire de considérer que les premiers investissements sont n processus d’apprentissage.Les trois membres de votre équipe que vous devez sélectionner avec précaution sont : un agent immobilier, un notaire et un comptable. Parfois le fait de trouver un bon artisan s’avère nécessaire. Les assureurs, les géomètres, les architectes et les banquiers sont aussi importants. Si vous désirez vraiment être sérieux dans ce domaine, vous êtes amené à devoir créer une équipe. Quand vous investissez avec un partenaire, regardez bien que vous êtes complémentaires, que vous pouvez débattre sainement d’une idée que vous travaillez et récolter les récompenses à parts égales et enfin que vous partagez les mêmes valeurs.

Débrancher votre côté instinctif

Vous devez analyser les biens de manière rationnelle. Le meilleur moyen d’y parvenir est d’établir une liste écrite de critères, typiquement sous Excel. La liste de critère vous garantit que vous ne commencez par aimer un bien et que vous comparez correctement les différents biens. Analysez le bien sous tous les angles. Les éléments à regarder sont assez nombreux, mais ce n’est pas pour autant qu’il faut éviter de les contrôler. Si vous découvrez un problème, ce n’est peut-être pas une raison pour annuler l’achat, mais pour négocier le prix en conséquence. Dans ce cas, rien ne vaudra un devis qui est établi par un professionnel sérieux pour effectuer la réparation.

D’une manière générale, le locataire est moins exigent que l’acheteur, c’est un point essentiel qu’il ne faut pas oublier.

Faire vos calculs de rentabilité

Calculer la rentabilité de votre investissement. En dessous de 6% net (après impôts), l’investissement est négociable, donc vous ne devez pas avoir de surprises. Le prix demandé par le vendeur n’a pas de fondement. Il se base bien souvent sur ses espérances. C’est à vous de calculer le prix que vous pouvez donner en fonction du rendement que vous pensez obtenir. Ainsi, obtenez le prix du loyer et être sûr que c’est le véritable loyer. Les biens seront, bien souvent, surévalués mas ce n’est pas pour autant qu’il faut conclure que vous faites sur le mauvais chemin. Vous achetez un revenu financier, et non de la pierre. Si le revenu n’est pas bon, votre investissement est raté.

Financer votre investissement en n’oubliant pas que vous cherchez à investir dans l’immobilier locatif

La recherche d’un financement peut être longue. Cependant, pour que vous éviter de perdre une opportunité, il soit bon de vérifier votre capacité d’emprunt avant de faire une offre tout comme vous l’auriez fait pour acheter votre propre logement.

N’hésiter pas à faire le nécessaire, soyez informés

Ce que le débutant grappille durant un premier investissement, il le perd souvent plus tard à son grand regret comme la prophétie autoréalisatrice : on ne peut pas gagner avec l’immobilier. L’investissement professionnel n’hésite pas à faire le nécessaire que ça soit le marketing pour louer le bien, l’assurance pour se protéger ou l’avocat pour étudier un problème épineux avant l’achat. Il existe des domaines ou ne faut pas faire de petites économies. Toute étude avant l’acheter du bien est critique.

Trouver de bons gestionnaires

La gestion est un point très important et critique. Si vous achetez bien, la gestion peut gâter votre achat et votre cash-flow. Malgré le fait que vous ne prévoyez pas a priori de confier le bien à un gestionnaire, prévoyez alors une marge dans vos calculs pour cette éventualité. Cela vous éviterait tout échec.

 

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